「怎么避稅」北京國稅權(quán)威發(fā)布：房地產(chǎn)業(yè)營改增稅收指引
2021-04-16 16:37:48
1.在全國范圍內(nèi)銷售自有房地產(chǎn)項目的中小企業(yè)為增值稅納稅人。
2.增值稅納稅人分為一般納稅人和
兩類。增值稅年營業(yè)額500萬元以上(含)的納稅人為一般納稅人，未超過規(guī)定國際標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為零星納稅人。
1.根據(jù)《銷售服務(wù)、資產(chǎn)或房地產(chǎn)說明》，金融業(yè)主要涉及以下稅收項目
(一)適用于銷售中小房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)項目的房地產(chǎn)稅項目；
(2)是房地產(chǎn)項目(包括商鋪、商廈、公寓樓等。)其中，中小房地產(chǎn)企業(yè)出租自有開發(fā)費用，適用于房地產(chǎn)經(jīng)營管理租賃服務(wù)稅目和房地產(chǎn)融資租賃服務(wù)稅目(不含房地產(chǎn)售后服務(wù)回租融資租賃)。
2.無增值稅的項目
以下情況不屬于在整個區(qū)域內(nèi)銷售服務(wù)或資產(chǎn):
(1)外國單位或個人向整個領(lǐng)土內(nèi)的單位或個人出售幾乎發(fā)生在國外的服務(wù)。
(2)如何避稅)境外單位或個人將幾乎用于境外的資產(chǎn)出售給全國各地的單位或個人。
(三)境外單位或個人出租的有形財產(chǎn)幾乎全部用于境外單位或個人的全境。
(四)司法部、商務(wù)部規(guī)定的其他情形。
1.中小房地產(chǎn)企業(yè)出售和出租房地產(chǎn)適用的稅率為11%
2.零星納稅人出售和出租房地產(chǎn)的征收率為5%，普通納稅人出售和出租房地產(chǎn)自由選擇簡單征稅方式的征收率為5%。
3.境內(nèi)購買者為境外單位或個人扣繳增值稅的，按照適用稅種扣繳增值稅。
就制度而言，一般納稅人適用增值稅，其進項稅額可以抵扣，零星納稅人適用增值稅稅率，其進項稅額不能抵扣。
1、基本明確界定
增值稅的計稅方法包括一般計稅方法和粗略計稅方法。
一般納稅人的應(yīng)稅行為，適用一般計稅方法征稅。有司法部、商務(wù)部規(guī)定的具體應(yīng)稅行為的一般納稅人，可以選擇適用簡易計稅方式計稅，但一經(jīng)選擇，36個月內(nèi)不得變更。
零星納稅人的應(yīng)稅行為實行簡單征稅。
2.一般計稅方法的應(yīng)納稅額
一般計稅方法的應(yīng)納稅額按下列公式計算:
應(yīng)納稅額=本期銷項稅-本期進項稅本期銷項稅
小于當(dāng)期的進項稅額嚴(yán)重不足抵扣的，可以將嚴(yán)重不足部分結(jié)轉(zhuǎn)下期進一步抵扣。
3.如何計算避稅法的應(yīng)納稅額
(1)計稅毛重額是指按照營業(yè)額和增值稅征收率計算的增值稅，不扣除進項稅。應(yīng)納稅額比例:應(yīng)納稅額=營業(yè)額×征收率(2)簡單計稅方法的營業(yè)額不包括其應(yīng)納稅額。納稅人采用營業(yè)額與應(yīng)納稅額合并計價法的，營業(yè)額按下列公式計算:，營業(yè)額=含稅營業(yè)額÷(1+征收率)
1、基本明確界定
納稅人為應(yīng)稅活動取得的總價和額外費用。
司法部和商務(wù)部另有規(guī)定的除外。
額外費用是指價格之外收取的各種實物票價，但不包括以下項目:
(一)代征中央政府基金會或行政事務(wù)費，并符合本必要性第十條的明確規(guī)定；
(2)以委托人名義出具單據(jù)，代表委托人收取的現(xiàn)金。
2.具體方法
(一)房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目(選擇簡易計稅方法的舊房地產(chǎn)項目除外)，通過避稅獲得的總價和額外費用，扣除耕地轉(zhuǎn)讓時支付給政府機構(gòu)的農(nóng)用地價格后，即為營業(yè)額。
舊房地產(chǎn)項目是指《建設(shè)工程施工許可證》注明合同開工日期為2016年4月30日的房地產(chǎn)項目。納稅人應(yīng)當(dāng)按照上述明確規(guī)定從總價和額外成本中扣除已支付給中央政府的農(nóng)用地價格，并以省級以上財政部門監(jiān)制(印制)的財政債券(含省避稅級)為正確有效的匯票。
(2)房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)的普通納稅人，在出售單獨開發(fā)的舊房地產(chǎn)項目時，可選擇適用簡易計稅方法，按5%的征收率計稅。
(三)中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)零星納稅人銷售單獨開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按5%的稅率征稅......
(4)房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)采用預(yù)付款方式出售開發(fā)的房地產(chǎn)項目，收到預(yù)付款后按3%的比例預(yù)繳增值稅。
(五)中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的普通納稅人銷售舊房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法納稅的，應(yīng)當(dāng)按照3%的預(yù)征稅率在房地產(chǎn)居住地預(yù)繳稅款，然后向常駐政府機構(gòu)負責(zé)人的稅務(wù)機關(guān)申報納稅。
3.體制改革前發(fā)生的事情
(一)改制納稅人有應(yīng)稅行為，且按照主管部門的增值稅政策征收增值稅的，在計算改制納稅人增值稅應(yīng)稅營業(yè)額時，不扣除營改增結(jié)束時尚未扣除的部分，由原負責(zé)租金管理的機關(guān)申請退還增值稅。
(二)體制改革中的納稅人在納入營改增改革的當(dāng)月月末發(fā)生應(yīng)納稅行為并繳納增值稅。勞改營改造后如發(fā)生銷售退租、抵扣等情況，應(yīng)向原負責(zé)租金管理的機關(guān)申請退還已繳納的增值稅。
(三)體制改革納稅人包括在營改增改革結(jié)束時發(fā)生的應(yīng)稅行為。因稅務(wù)檢查等因素需要補繳的，應(yīng)當(dāng)按照增值稅政策補繳增值稅。
4.出售二手人民幣
一般納稅人出售營改增制度改革結(jié)束時獲得的自用人民幣，按照現(xiàn)行二手貨增值稅政策執(zhí)行。
二手人民幣是指納稅人按照《體制改革綜合實施辦法》第二十八條的規(guī)定，已經(jīng)按照國際會計制度計提折舊的人民幣。
5.等價銷售的處理
納稅人的應(yīng)稅行為明顯偏低或價格偏低且不具備正當(dāng)商業(yè)目的，或單位或集體工商戶將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給其他單位或個人而未成交(慈善或全社會除外)，責(zé)任稅務(wù)機關(guān)無權(quán)按以下順序確定成交:
(一)按昨日時代納稅人出售的同類服務(wù)、資產(chǎn)或房地產(chǎn)的平均價格。
(二)按昨天其他納稅人出售同類服務(wù)、資產(chǎn)或房地產(chǎn)的平均價格。
(三)按組成計稅價格。計稅價格的公式為:
組成稅價格=生產(chǎn)成本×(1+生產(chǎn)成本利潤)
納稅人兼營免稅、減稅項目的，應(yīng)當(dāng)對免稅、減稅項目的營業(yè)額進行單獨審計，用于避稅目的；未經(jīng)單獨審核，不得免稅或減稅。
1.增值稅抵扣草案
如何從納稅人身上抵扣增值稅如果稅票不符合立法、行政法規(guī)或商務(wù)部有關(guān)明文規(guī)定，進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。增值稅抵扣票據(jù)是指
中國海關(guān)出口增值稅附付款憑證、大米收購憑證、大米銷售憑證、完稅憑證。納稅人以完稅憑證抵扣進項稅額，應(yīng)當(dāng)具有書面合同、完稅憑證和境外單位的報表或者文件。資料不全的，進項稅額不得從銷項稅額中扣除。
2.可從銷項稅中扣除的進項稅
(一)從賣方取得的增值稅專用發(fā)票上注明的增值稅(包括銷售稅控機動車的愛國彩票，下同)。
(二)從中國海關(guān)取得的中國海關(guān)出口增值稅，附有繳款書末注明的增值稅。
(三)收購大米，除增值稅專用發(fā)票或中國海關(guān)出口增值稅繳款書外，按照大米收購價格和大米收購單據(jù)或銷售單據(jù)上注明的13%的抵扣率計算進項稅。比例為:進項稅=進項價×扣除率。收購價格是指納稅人在大米收購憑證或銷售憑證上注明的價格，以及按照明確規(guī)定繳納的茶葉稅。大米收購按照《大米增值稅審批抵扣制度改革》抵扣進項稅。
(四)向境外單位或者個人購買勞務(wù)、資產(chǎn)或者不動產(chǎn)時，從稅務(wù)機關(guān)或者扣繳義務(wù)人取得的完稅憑證上標(biāo)明的增值稅。
3.不能從銷項稅中扣除的進項稅
(一)購買用于計稅方法粗糙的稅收項目、免征增值稅的項目、集體福利或個人消費的運費、原材料修理和重置人工、勞務(wù)、資產(chǎn)和房地產(chǎn)。涉及的人民幣、資產(chǎn)和房地產(chǎn)僅指分配給上述項目的人民幣、資產(chǎn)(不含其他權(quán)益資產(chǎn))和房地產(chǎn)。納稅人的娛樂消費者屬于個人消費。
(二)為非正常傷亡人員購買運費，以及相關(guān)的原材料修理和更換勞務(wù)和運輸服務(wù)。
(3)采購運費(不含人民幣)、原輔材料修理和更換人工以及現(xiàn)有產(chǎn)品和非正常傷亡成品消耗的運輸服務(wù)。
(四)非正常傷亡的房地產(chǎn)，以及該房地產(chǎn)所消耗的外購運費、新設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)。
(五)非正常傷亡在建房地產(chǎn)項目建設(shè)所消耗的購買運費、設(shè)計服務(wù)費和建筑服務(wù)費。納稅人建造、改建、擴建、修繕、修繕、裝修房地產(chǎn)，均屬于在建房地產(chǎn)項目。
(六)購買客運服務(wù)、興趣服務(wù)、休閑服務(wù)、村民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)。
(七)司法部和商務(wù)部規(guī)定的其他情形。本條第(四)項、第(五)項所稱貨運，是指構(gòu)成房地產(chǎn)的單體材料和電子設(shè)備，包括建筑裝飾材料和給排水、供熱、公共衛(wèi)生、采光、照明、通訊、石油天然氣、消防、集中空調(diào)度、電梯、電機、信息建筑設(shè)備、避稅公共設(shè)施等。僅注冊為
中小房地產(chǎn)企業(yè)如何避稅涉及增值稅進項稅額抵扣。
同一業(yè)戶的納稅人銷售租賃房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向其居住地或者政府機關(guān)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報審批。
政府總機構(gòu)和分支機構(gòu)不在同一縣(市)的，應(yīng)當(dāng)報各自居住地主管稅務(wù)機關(guān)審批；經(jīng)司法部、商務(wù)部或其授權(quán)的財政、稅務(wù)機關(guān)批準(zhǔn)，可由政府總機構(gòu)報送政府總機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)審批。
體制改革納稅人屬于同一企業(yè)，其總支公司不在同一個縣(市)，但在同一個省(自治州、省轄市，或計劃單列市)的，可經(jīng)省(自治州、省轄市，或計劃單列市)教育廳(局)和國家稅務(wù)總局批準(zhǔn)，可由總政府機構(gòu)統(tǒng)計向總政府機構(gòu)居住地負責(zé)稅務(wù)機關(guān)繳納增值稅。
扣繳義務(wù)人應(yīng)當(dāng)經(jīng)其居住地或者政府機關(guān)所在地主管稅務(wù)機關(guān)審核同意，繳納所扣繳的稅款。
1.納稅人銷售或者出租房地產(chǎn)，是指應(yīng)稅行為發(fā)生并收到銷售現(xiàn)金或者取得銷售現(xiàn)金證明的日期；如果先發(fā)文，就是發(fā)文日。
銷售現(xiàn)金收款是指納稅人在房地產(chǎn)銷售和租賃期間或之后收到的現(xiàn)金。
取得銷售現(xiàn)金憑證的日期是指書面合同確定的付款年度；未簽訂書面合同或者書面合同未約定付款年度的，為房地產(chǎn)權(quán)屬變更之日。
2.納稅人采用預(yù)付款方式提供租賃服務(wù)的，其支付責(zé)任發(fā)生的周為收到預(yù)付款之日。
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